کمیسیون بهره‌وری استرالیا: ساخت خانه‌های سه‌طبقه باید تقریباً در همه‌جا مجاز شود

صدای استرالیا – کمیسیون بهره‌وری استرالیا پیشنهاد کرده است برای افزایش عرضه مسکن، ساخت خانه‌های سه‌طبقه در بیشتر مناطق مسکونی شهرها مجاز شود و قوانین پیچیده برنامه‌ریزی شهری به‌طور اساسی تغییر کند.

این نهاد مشورتی اقتصادی دولت فدرال در گزارشی تازه اعلام کرده است که دسترسی به مسکن مناسب در مناطق مطلوب برای تعداد فزاینده‌ای از استرالیایی‌ها دشوار و حتی غیرممکن شده است.

دانیل وود، رئیس کمیسیون بهره‌وری، گفت یک خانوار متوسط اکنون برای پس‌انداز پیش‌پرداخت ۲۰ درصدی یک خانه معمولی به حدود ۱۱ سال زمان نیاز دارد؛ در حالی که این مدت در سال ۲۰۰۵ حدود هشت سال بود.

او افزود: وقتی مردم نمی‌توانند نزدیک محل کار یا اعضای خانواده خود زندگی کنند، هم اقتصاد و هم جامعه آسیب می‌بیند. بدون ساخت خانه‌های بیشتر در مکان‌هایی که مردم خواهان زندگی در آن‌ها هستند، نمی‌توان مشکل استطاعت خرید مسکن را حل کرد.

این گزارش از دولت‌های ایالتی و شوراهای محلی خواسته است روند صدور مجوزهای ساخت‌وساز را ساده‌تر کرده و برخی محدودیت‌های توسعه را حذف کنند تا زمینه برای احداث خانه‌های بیشتری فراهم شود.

این گزارش مقدماتی بخشی از تحقیقاتی است که به درخواست جیم چالمرز، وزیر خزانه‌داری، انجام می‌شود. دولت فدرال در نظر دارد تا اواسط سال ۲۰۲۹ حدود ۱.۲ میلیون خانه جدید بسازد، اما پیش‌بینی‌ها نشان می‌دهد دستیابی به این هدف در موعد مقرر بعید است.

شورای ملی عرضه و استطاعت مسکن پیش‌تر اعلام کرده بود که احتمالاً این هدف تا سال ۲۰۳۰ محقق نخواهد شد و نیو ساوت ولز، تاسمانی و قلمرو شمالی بیشترین فاصله را با برنامه تعیین‌شده دارند.

پیشنهاد ساخت سه‌طبقه در بیشتر مناطق مسکونی

خانه‌های یک‌طبقه با حیاط‌های بزرگ، بخش شناخته‌شده‌ای از بافت حومه شهرهای استرالیا هستند، اما کمیسیون بهره‌وری معتقد است ادامه این الگوی کم‌تراکم، توانایی کشور برای تأمین مسکن کافی را محدود می‌کند.

این کمیسیون پیشنهاد کرده است دولت‌ها افزایش گسترده ظرفیت ساخت‌وساز در شهرها را بررسی کنند. این اصلاحات می‌تواند شامل موارد زیر باشد:

• مجاز شدن ساختمان‌های حداکثر سه‌طبقه در بیشتر زمین‌های مسکونی
• کاهش حداقل مساحت زمین موردنیاز برای ساخت
• توسعه بیشتر مناطق ترکیبی مسکونی و تجاری
• صدور مجوز برای آپارتمان‌های میان‌مرتبه و بلندمرتبه در مناطق پرتقاضا و برخوردار از خدمات مناسب

بر اساس این پیشنهاد، مناطق دارای اهمیت زیست‌محیطی، خطرات طبیعی یا ساختمان‌های ثبت‌شده تاریخی می‌توانند از این مقررات مستثنا شوند؛ با این حال، هرگونه استثنا باید با بررسی هزینه و فایده همراه باشد تا مشخص شود منافع آن از هزینه محدود شدن عرضه مسکن بیشتر است.

کمیسیون بهره‌وری به تجربه اوکلند در نیوزیلند اشاره کرده است؛ جایی که آزادسازی مقررات تراکم ساختمانی، زمینه ساخت تعداد بیشتری خانه با تراکم متوسط، از جمله تاون‌هاوس‌ها و خانه‌های ردیفی، را فراهم کرد و موجب افزایش چشمگیر مجوزهای ساخت شد.

چهار اصل برای اصلاح نظام مسکن

گزارش کمیسیون چهار اصل را برای ایجاد یک نظام مقرراتی بهتر پیشنهاد کرده است:

1. ایجاد نگرشی حامی ساخت‌وساز
2. اعمال مقررات فقط در موارد ضروری
3. هماهنگ کردن برنامه‌های مسکن و زیرساخت
4. ساده نگه داشتن فرایندهای صدور مجوز

دانیل وود گفت مقررات برای ایمنی و کیفیت ساختمان‌ها ضروری است، اما مقررات بیش از حد یا نامناسب می‌تواند ساخت خانه‌های جدید را متوقف کرده، پروژه‌ها را کندتر و گران‌تر کند و تنوع مسکن موجود را کاهش دهد.

آلیسون رابرتز، یکی از اعضای کمیسیون، نیز گفت برخی قوانین فعلی عملاً ساخت واحدی کوچک در حیاط خانه یا جایگزین کردن یک خانه با چند تاون‌هاوس را غیرقانونی یا از نظر اقتصادی غیرممکن می‌کنند.

به گفته او، این محدودیت‌ها در مرکز چالش مسکن استرالیا قرار دارند.

ضرورت هماهنگی مسکن و زیرساخت

این گزارش هشدار داده است که نبود هماهنگی میان برنامه‌های مسکن و زیرساخت نیز می‌تواند پروژه‌های ساختمانی را برای سال‌ها متوقف کند.

در مناطق توسعه‌نیافته، احداث جاده، شبکه آب و برق و اتصال به فاضلاب معمولاً باید پیش از ساخت خانه‌ها انجام شود. کمیسیون می‌گوید تغییر کاربری یک زمین به مسکونی، بدون برنامه مشخص برای تأمین زیرساخت، لزوماً به ساخت خانه منجر نخواهد شد.

گزارش پیشنهاد کرده است دولت‌ها برنامه‌های زیرساختی را با اهداف مسکن هماهنگ کنند، منابع مالی پروژه‌ها را مشخص سازند و زمان‌بندی آزادسازی زمین و ایجاد خدمات ضروری را بهبود دهند.

فرایندهای طولانی و پیچیده صدور مجوز نیز از دیگر موانع شناسایی‌شده هستند. در بسیاری از پروژه‌ها، توسعه‌دهندگان باید با چندین سطح دولت، سازمان ارجاع‌دهنده، شورا و ارائه‌دهنده خدمات زیرساختی سروکار داشته باشند.

وود گفت یکی از توسعه‌دهندگان به کمیسیون اطلاع داده است که تهیه گزارش‌ها و انتظار برای دریافت مجوز، بیش از سه سال به زمان اجرای یک پروژه ۱۶۰۰ قطعه‌ای در منطقه در حال توسعه ملبورن اضافه کرده است.

کمیسیون پیشنهاد کرده است برای پروژه‌های ساده از مسیرهای سریع صدور مجوز استفاده شود، نهادهایی با اختیار حل اختلاف میان سازمان‌ها ایجاد شوند و فناوری و گزارش‌دهی شفاف‌تری در فرایند بررسی درخواست‌ها به کار گرفته شود.

منتقدان: تغییر کاربری به‌تنهایی قیمت مسکن را کاهش نمی‌دهد

برخی فعالان صنعت ساختمان معتقدند پیشنهادهای این گزارش کافی نیست.

مکسول شیفمن، مدیرعامل شرکت ساختمانی Intrapac Property، گفت صرفاً مجاز کردن ساخت‌وساز بیشتر یا تغییر کاربری زمین، الزاماً پروژه‌ها را از نظر اقتصادی مقرون‌به‌صرفه نمی‌کند.

به گفته او، هزینه ساخت، کمبود نیروی کار، هزینه تأمین مالی و قدرت خرید خریداران همچنان از عوامل اصلی تعیین‌کننده هستند.

برخی ایالت‌ها پیشاپیش اصلاح قوانین برنامه‌ریزی شهری را آغاز کرده‌اند. در نیو ساوت ولز، ساخت خانه‌های نیمه‌مستقل و دوواحدی در مناطق کم‌تراکم آسان‌تر شده و ساخت آپارتمان‌های شش‌طبقه در نزدیکی مسیرهای اصلی حمل‌ونقل نیز مجاز شده است.

ویکتوریا نیز مسیر سریع‌تری برای صدور مجوز تاون‌هاوس‌ها، خانه‌های دوبلکس و آپارتمان‌های کم‌ارتفاع تا سه‌طبقه ایجاد کرده است. پروژه‌هایی که شرایط تعیین‌شده را رعایت کنند، کمتر در معرض تأخیر شوراها یا اعتراض‌های محلی قرار خواهند گرفت.

کمیسیون بهره‌وری اعلام کرده است کمبود مزمن مسکن یکی از عوامل اصلی کاهش مالکیت خانه در میان جوانان است. سهم افراد ۲۵ تا ۳۴ ساله‌ای که صاحب خانه هستند، از ۶۰ درصد در سال ۱۹۸۱ به تنها ۴۲ درصد در سال ۲۰۲۱ کاهش یافته است.

توصیه‌های نهایی کمیسیون بهره‌وری قرار است در ماه مارس سال آینده ارائه شود.

منبع: شبکه خبری نیوز