پایان رویای تبدیل برج‌های اداری خالی به آپارتمان؛ چه چیزی اشتباه پیش رفت؟

صدای استرالیا – دو سال پیش، دولت‌های ایالتی و محلی وعده دادند که فرآیند تبدیل دفاتر اداری تقریباً خالی را به آپارتمان‌هایی مورد نیاز برای کاهش بحران مسکن تسریع کنند. اما این وعده هیچ‌گاه عملی نشد.

با وجود افزایش نرخ خالی بودن دفاتر و تشدید کمبود مسکن، شتاب اولیه برای تبدیل دفاتر اداری به خانه از بین رفته است.

از سال ۲۰۲۳ تاکنون هیچ توسعه‌دهنده‌ای در ملبورن مرکزی برای تبدیل یک دفتر اداری به مسکن درخواست رسمی ثبت نکرده است و تنها یک درخواست موفق در منطقه مرکزی سیدنی، گران‌ترین شهر استرالیا، تأیید شده است.

مالکان برج‌ها دریافتند که بازسازی آن‌ها بسیار پرهزینه است و ترجیح دادند املاک خود را در بازار اداری نگه دارند، به امید بازگشت کارمندان یا دریافت کمک مالی از دولت برای جبران هزینه‌ها.

طبق یک پژوهش شاخص در سال ۲۰۲۳، ۸۶ ساختمان اداری در مرکز ملبورن برای بازتوسعه مناسب بودند و تبدیل نیمی از آن‌ها می‌توانست حدود ۱۲ هزار آپارتمان جدید ایجاد کند. دولت ویکتوریا وعده داد در تسهیل این پروژه‌ها همکاری کند، اما هزینه‌های سنگین باعث عقب‌نشینی مالکان شد.

اینگرید بکر، معمار ارشد شرکت «هسل» که این پژوهش را رهبری کرده، می‌گوید: در ملبورن ساختمان‌های زیادی وجود دارد که عملاً خالی مانده‌اند، اما هنوز نتوانسته‌ایم در این زمینه پیشرفت واقعی داشته باشیم.

او توضیح می‌دهد یکی از ساختمان‌های مورد بررسی اگر بازسازی می‌شد، تنها ۰٫۰۵ درصد سود برای توسعه‌دهنده به همراه داشت — رقمی که به‌گفته او، هیچ سرمایه‌گذاری را جذب نمی‌کند.

هزینه‌های گزاف بازسازی

نرخ خالی بودن دفاتر از سال ۲۰۲۳ تاکنون افزایش یافته و در جولای امسال به بالاترین میزان در ۳۰ سال گذشته (۱۵ درصد) رسیده است، در حالی که تنها ۱٫۴۷ درصد از کل واحدهای اجاره‌ای کشور برای اجاره در دسترس هستند — پایین‌ترین میزان ثبت‌شده تاکنون.

در مقایسه با کشورهایی مانند آمریکا و بریتانیا، روند تبدیل دفاتر در استرالیا بسیار کندتر بوده است. در آن کشورها دولت‌ها با تسهیل قوانین ساخت و ساز، فرآیند را آسان‌تر کرده‌اند — هرچند گاهی نتیجه، آپارتمان‌های کوچک و بی‌کیفیت بدون نور و تهویه مناسب بوده است.

اما در استرالیا، محدودیت‌ها همچنان پابرجاست و به گفته سارا ویلکینسون، استاد دانشگاه فناوری سیدنی، این امر باعث شده تبدیل ساختمان‌ها به مسکن گران‌تر از ساخت از صفر باشد.

او می‌گوید: ممکن است فکر کنید چون دیوارها و سقف و اسکلت آماده است، بازسازی ارزان‌تر تمام می‌شود، اما رعایت استانداردهای ساختمانی و الزامات برنامه‌ریزی باعث افزایش چشمگیر هزینه‌ها می‌شود.

نمونه‌های معدود موفق

تنها پروژه موفق در دو سال گذشته، تبدیل یک انبار قدیمی هشت‌طبقه در محله «اولتیمو» سیدنی به ۱۵۶ آپارتمان است.

در بریزبن نیز برجی در خیابان «جورج» در حال تبدیل به خوابگاه دانشجویی با ظرفیت ۱۲۰۰ نفر است — پروژه‌ای که فضای میانی بدون پنجره ساختمان را به سالن ورزشی و مطالعه تبدیل می‌کند.

آندرو پردن از شرکت CBRE می‌گوید: خوابگاه دانشجویی به‌دلیل طراحی فشرده و سوددهی بالا، نسبت به سایر انواع مسکن مزیت دارد.»

در ملبورن نیز یک انبار متعلق به شهرداری با کمک مالی دولت ایالتی به مسکن اجتماعی تبدیل شده است. دولت نیو ساوت ولز هم با پرداخت کمک‌هزینه، ساختمانی اداری متروکه در حومه سیدنی را به اقامتگاه موقت برای جوانان بی‌خانمان تبدیل کرده است.

درخواست برای حمایت بیشتر دولت

فیلیپ اولدفیلد، کارشناس صنعت ساختمان، می‌گوید: اگر می‌خواهیم تبدیل دفاتر به مسکن را افزایش دهیم، باید مشوق‌هایی مانند معافیت‌های مالیاتی یا کمک‌های مستقیم ارائه کنیم تا برای توسعه‌دهندگان مقرون‌به‌صرفه شود.

در برخی شهرها مانند آدلاید، این حمایت‌ها عملی شده است. در آنجا دولت ایالتی و شورای شهر با تأمین مالی تا سقف ۷۵ هزار دلار برای هر پروژه، چندین ساختمان اداری و فروشگاه قدیمی را به خانه‌های جدید تبدیل کرده‌اند. تاکنون پنج پروژه تکمیل و پنج پروژه دیگر در دست اجراست.

اما چنین برنامه‌های حمایتی در سایر شهرهای استرالیا وجود ندارد. نیکلاس ریس، شهردار ملبورن، وعده داده است که با کاهش عوارض شهری، مجوز ساخت طبقات بیشتر و بازپرداخت هزینه درخواست‌ها، سرمایه‌گذاران را تشویق کند.

با وجود ده‌ها ساختمان اداری خالی که می‌توانند جان تازه‌ای بگیرند، اینگرید بکر و تیم او همچنان با دولت‌های محلی و ایالتی برای یافتن راه‌های حمایت مالی گفت‌وگو می‌کنند.

منبع: روزنامه گاردین