درحالی‌که قیمت مسکن در استرالیا روبه‌ افزایش است چرا ملبورن کاهشی است؟

صدای استرالیا– در بحبوحه‌ بحران مسکن، تصور اینکه قیمت املاک در شهری که به‌طور مداوم قابل سکونت‌ترین شهر استرالیا ارزیابی شده، افزایش یابد، منطقی به‌نظر می‌رسد، اما واقعیت خلاف این موضوع را نشان می‌دهد.

ملبورن برای مدت طولانی دومین بازار گران‌قیمت ملک پس‌از سیدنی در استرالیا بود. اکنون، باتوجه‌به داده‌های CoreLogic که در اوایل این هفته منتشر شد، این شهر به رتبه‌ ششم سقوط کرده است. اطلاعات نشان می‌دهند که مسکن در ملبورن، به استثنای هوبارت و داروین، مقرون‌به‌صرفه‌تر از شهرهای دیگر محسوب می‌شود.

چه عواملی باعث شده‌اند که قیمت مسکن در پایتخت ویکتوریا نه تنها از سیدنی، بلکه از بریزبن، پرت و آدلاید نیز ارزان‌تر باشد؟ پاسخ واحدی برای این پرسش وجود ندارد، اما یکی از عوامل کلیدی، میزان عرضه‌ است. دکتر استفان گلاکین، متخصص برنامه‌ریزی شهری سوینبرن، می‌گوید: «عرضه‌‌ زیادی در ملبورن وجود دارد، اگرچه این ارقام نسبت‌به سال‌های گذشته کاهش یافته، اما ساخت‌وساز در ملبورن افزایش پیدا کرده و بسیاری از ساختمان‌های درحال توسعه طی چند سال گذشته تکمیل و به بازار عرضه شده‌اند و گزینه‌های بیشتری را در اختیار خریداران و مستاجران قرار می‌دهند.»

این موضوع در آمار ساخت‌وساز ملی ABS نیز مشهود است. ویکتوریا دومین ایالت پرجمعیت محسوب می‌شود، اما از سال ۲۰۱۰ تاکنون ۸۲۵۰۰۰ خانه در آن ساخته شده که حدود ۱۰۰۰۰۰ واحد بیشتر از نیو ساوت ولز، دومین ایالت از نظر تعداد واحدهای ساخته‌شده، است. تعداد املاک موجود برای فروش در ملبورن نیز درمقایسه‌با سایر شهرهای بزرگ افزایش یافته است. بلیندا آلن، اقتصاددان ارشد بانک Commonwealth می‌گوید: «اگر به کل فهرست‌ها در ملبورن نگاه کنیم، به‌طور کلی حدود ۲۵ درصد بالاتر از سطوح متوسط ​​در‌مقایسه‌با پنج سال گذشته هستند. در سیدنی، آمار ساخت‌وساز و فروش تقریبا ثابت است، اما در شهرهای آدلاید، بریزبن و پرت، املاک موجود برای خرید ۴۰ تا ۵۰ درصد کمتر از حد متوسط ​​است.”

عامل دیگری که در کاهش قیمت مسکن در ملبورن نقش دارد، سیاست‌های مالیاتی است. آلن می‌گوید: «سرمایه‌گذاران خانه‌ها را به سرعت آنچه در ایالت‌های دیگر می‌بینید نمی‌خرند. وام‌دهی به سرمایه‌گذاران در ویکتوریا تنها حدود ۹ درصد در سال گذشته افزایش یافته، اما در شهرهای دیگر حدود ۳۰ درصد است، بنابراین سرمایه‌گذاران بسیار کمتری درحال‌حاضر به ویکتوریا علاقه‌مند هستند و این موضوع به‌دلیل افزایش بار مالیاتی است.» سال گذشته، تیم پالاس، خزانه‌دار ویکتوریا، در تلاشی برای پرداخت بدهی‌های هنگفت دوران کووید ایالت، مالیات ۱۰ ساله‌ جدیدی را برای املاک سرمایه‌گذاری وضع کرد. این قانون از اول ژانویه لازم‌الاجرا شد و دو ماه بعد، ملبورن یک دوره‌ کاهش قیمت خانه را آغاز کرد که هنوز متوقف نشده است.

قیمت متوسط ​​مسکن در ملبورن اکنون حدود ۷۷۶۰۰۰ دلار است که اندکی پایین‌تر از پرت (۷۸۵۲۵۰ دلار) و آدلاید (۷۹۰۷۸۹ دلار) و بسیار کمتر از سیدنی (۱٫۱۸ میلیون دلار) و بریزبن (۸۷۵۰۴۰ دلار) است. از برخی جهات، این امر بازتاب مشکلات مالی گسترده‌تر ویکتوریا است، جایی که پیش‌بینی می‌شود بدهی‌های ایالت در سال‌های آینده به ۲۰۰ میلیارد دلار افزایش یابد. آلن می‌گوید: «فقط بازار مسکن نیست که شاهد تفاوت آن هستیم، بلکه در سایر شاخص‌های اقتصادی در ویکتوریا نیز دیده می‌شود. فقط یک موضوع گسترده‌تر در ملبورن درحال وقوع است که مشخص کردن آن دشوار است.»

بااین‌حال، قیمت متوسط ​​خانه در سطح شهر، تصویر کاملی را ارائه نمی‌دهد. گلاکین می‌گوید: «ملبورن آنقدر بزرگ است که بازارهای فرعی زیادی دارد که اگر به آن بپردازید، متوجه می‌شوید که مناطق با ارزش بالاتر، یا احتمالا مناطقی با دسترسی بهتر به CBD کاهش یافته و مناطق میانی و بیرونی افزایش یافته باشند. این اتفاق در پرت در طول فرازونشیب‌های معدن رخ می‌دهد؛ برای‌مثال، مکان‌های با ارزش بالاتر در رکود کاهش می‌یابند، اما مسکن با ارزش متوسط ​​افزایش می‌یابد.» قیمت متوسط ​​ملبورن نیز کمی تحت‌تأثیر سهم بالای آپارتمان‌های آن است؛ آمار نشان می‌دهد حدود یک سوم کل واحدهای مسکونی را آپارتمان‌ها تشکیل می‌دهند، درحالی‌که این آمار در شهرهای آدلاید و پرت به ۱۵ درصد می‌رسد.

علی‌رغم کاهش قیمت و رکود بازار مسکن در ملبورن، بعید است که قیمت‌ها در این سطح ماندگار باشد. بانک Commonwealth پیش‌بینی می‌کند که قیمت‌ها در ملبورن  سال آینده با کاهش نرخ بهره بانکی ۴ درصدی افزایش یابد – اگرچه چشم‌انداز در ویکتوریا برای خریداران بسیار خوش‌بینانه‌تر از بسیاری از مراکز شهری دیگر خواهد بود.

منبع: ۹ نیوز